Non tutte le clausole sono però lecite, dal no ad animali. Il costruttore non può imporre l’amministratore e deciderne la durata

È prassi delle imprese costruttrici “imporre” un regolamento condominiale in contestualità con le vendite delle singole unità immobiliari che compongono il fabbricato appena ultimato: operazione utile per evitare di rimettere a un’assemblea condominiale la redazione integrale di un testo lungo e complesso, che spesso però si traduce nella confezione di clausole illecite, le quali possono perciò dar luogo a un contenzioso in ordine alla loro validità. Il Consiglio nazionale del notariato ne fa un’approfondita rassegna nello Studio 37-2025C.

Riserva di nomina

È illecita la riserva al costruttore del potere di nominare l’amministratore e di fissarne la durata per la ragione che all’assemblea del condominio non può essere sottratto il potere di nomina e revoca: lo si desume dalla norma di cui all’articolo 1138, comma 4 del Codice civile che richiama espressamente l’inderogabilità dell’articolo 1129 sulla nomina dell’amministratore e dei quorum per la sua elezione, di cui all’articolo 1136. La riserva privata incide su competenze e durata fissate dalla legge e dunque non può trovare cittadinanza nel regolamento contrattuale.

Divieto animali domestici

È una clausola nulla perché l’articolo 1138, comma 5 del Codice civile pone un «divieto di vietare» che deve ritenersi esteso anche alla «tutela degli animali» in quanto si tratta di un valore che riceve salvaguardia nel nuovo articolo 9, comma 3 della Costituzione e che non può essere derogato nemmeno in un regolamento condominiale di natura contrattuale.

Illecita è anche la preclusione della presenza degli animali (seppur consentiti negli appartamenti) nelle parti comuni dell’edificio (ascensore, scale, androne) in ragione della strumentalità tra enti comuni e proprietà esclusive: è logicamente incongruo sottoporre il bene accessorio a un divieto che la legge esclude per il bene principale (l’appartamento). Resta salvo il limite del pari diritto altrui a cautele igienico-sanitarie e alla sicurezza.

Affittacamere e B&B

La clausola che vieta attività di affittacamere, B&b e simili è ammissibile se redatta con rigore. Occorre: indicare in modo espresso le attività vietate, chiarire l’ambito oggettivo e soggettivo del divieto, anche rispetto all’uso delle parti comuni, motivare l’incidenza sul carico delle strutture e sulla quiete della compagine e prevedere strumenti di controllo e sanzioni proporzionate. Non bastano formule generiche su decoro o tranquillità. La clausola è opponibile agli aventi causa se inserita in regolamento di natura contrattuale e, prudenzialmente, richiamata nei singoli atti. Restano ferme le locazioni abitative ordinarie coerenti con la destinazione d’uso.

Esonero spese unità invendute

Sotto scacco è pure la “classica” clausola di esonero del costruttore dal pagamento delle spese condominiali per le unità invendute «fino alla loro vendita». In astratto, una clausola del genere può ritenersi valida in deroga all’articolo 1123 del Codice civile; in concreto però l’esenzione totale e a tempo indeterminato, stipulata tra professionista e consumatore, è suscettibile di nullità per vessatorietà se determina tra essi un «significativo squilibrio». In effetti, la clausola che consente al costruttore di fruire dei beni e dei servizi condominiali e di votare senza contribuire, altera in modo determinante l’equilibrio tra i contraenti. Lo Studio del notariato indica un correttivo minimo: un rigoroso limite temporale congiunto a un obbligo espresso di non utilizzo delle unità esonerate. In tal modo si attenua l’asimmetria e si riduce il rischio di nullità.

Insegne pubblicitarie

Da censurare, infine, è la facoltà del costruttore di apporre, gratuitamente e senza limiti, insegne o messaggi pubblicitari su facciate o su altri beni comuni poiché determina un uso individuale del bene comune che si sovrappone al vietato «uso esclusivo» su cosa condominiale, messo al bando da Sezioni unite 28972/2020 per contrarietà ai principi di tipicità e numero chiuso dei diritti reali.

di Angelo Busani 4 novembre 2025 “Il Sole 24 ore”